TOEIC7月の結果

なんとか600越え。

今回はDuo3.0だけだったので、次回はオフィシャル問題集を買ってみます。

Duoだけやっただけあって、語彙の得点率は結構高め。

TOEICテスト公式問題集 新形式問題対応編

。

7月の太陽光

ざっくり1200Kw。

去年より1日ながくて、おおよそ20Kw減。梅雨明けが遅かった影響が出ました。

8月に期待。

リゾート地の不動産投資について

次なる投資に向けてリゾート地の不動産投資について考える。

もともとは、湯沢町のリゾートマンションが激安価格で販売されていることを知ったのがきっかけ。

matome.naver.jp

湯沢町は供給過剰なので検討範囲外として、今回は軽井沢を検討してみた。

○立地

東京、名古屋から車で3,4時間。

○交通

高速、新幹線

○産業

夏：避暑地

冬：スキー

その他：アウトレットがある点は他のリゾート地と差別化しやすい

　　　　昔からのリゾート地なので比較的添付が充実

○人口

　以外ですが、人口は着実増加で2万人突破。

　確かに、現地の観光客向け施設のおばちゃんに聞いたら北海道から来たといってた。

http://www.town.karuizawa.lg.jp/www/contents/1449444228328/simple/04.pdf

○インフラ

　最近は田舎の道路は補修されないケースが多い模様。

　メインストリートは一通り見た感じでは、ちゃんと整備されてる。

　ただ、一本裏はいるとそれなり。雨が降ったら、車は泥だらけでしょうね。

○地価

　人口が増えているだけあって、軽井沢駅徒歩件はアベノミクスの波にしっかり乗ってます。

○その他

　中軽井沢に星野リゾートが進出してるんですね。

　インバウンドをうまく取り入れれれば、札幌のように外国人向けサービスが伸びるかも知れませんん。外国人向けと思われる観光バスは大量に走ってましたが、宿泊地は軽井沢ではない気もします。

　駅前は不動産屋が大量にあります。不動産需要は旺盛のようです。

　旧軽井沢銀座はいくつかテナント募集中でした。これからは、中軽井沢か？

　子どもと楽しむというより、カップルか子育て卒業世代のまち。

　中国語は他の観光地より聞こえてこないイメージ。（これからインバウンドのびあるか？）

　民泊は反対みたいですね。

リニア立地

神奈川県のリニア駅は相模原市の橋本になります。

橋本物件も徒歩10分ぐらいでたまに出てますね。

築15年以下で利回りも7%後半ぐらいあるので、結構いいかもしれません。

リニアがあれば、品川まで10分弱です。

ただし、地か深いので、駅の入り口からホームまでで10分かかるかもしれません。

ワンルーム投資観点での橋本のリスクは、法政大学/中央大学/多摩美の撤退がありそうです。また、駅徒歩15分ぐらいだと、昔ながらの地主立地があるので、相続対策のアパートがポンポンできそう。怪しい畑、空き地、駐車場がありましたね。

（橋本駅からさらにバスなので最寄り駅か微妙ですが。）

3駅先の青学もいつまでいるかわかりませんし。

リニアモーターカー通勤とか普及？

リニアといえば、名古屋もありますが、TOYOTA様の円高リスクがあるので、そこが悩みどころです。　名古屋＝レバレッジ300倍のFX？（ボラティリティは小さいけど）。

23区以外の立地について

23区以外の立地もまじめに考えていました。

とくに、横浜についてはかなり多くの物件を見て真剣に検討してました。

横浜のメリットとして

　　・利回りが高い。23区の新築物件は5%後半～6%前半になりますが、横浜なら7%前後になります。

　　・横浜市は企業誘致に積極的です。

　　　綱島の松下通信跡地にアップル研究所、戸塚の日立跡地に中外製薬研究所を誘致してます。ほかにも、日産本社、ゼロックスなども横浜駅近くに誘致してます。

　　・大学も結構あります。

　　　日吉の慶応、保土ヶ谷区の横浜国大、白楽の神奈川大学、他多数

デメリット

　　・南部は過疎化が激しいです。

　　　金沢区、港南区、南区、磯子区あたりは10年後にアパート需要は微妙そうです。

　　　ただし、単身高齢者需要はあるかもしれません。

　　　⇒東横線沿線、東海道線沿線（横浜駅、戸塚駅）、相鉄線（平沼橋、西横浜）から徒歩7分以内がよい

　　・山坂が多く、土地にくせがあります。

　　　出口を考えるときに、戸建て宅地とすることが難しい。

　　　ここネックで買付けになりませんでした。

自分なりの立地考え方

１．はじめに

　　不動産投資を始める際に立地についての考え方をメモ

２．重要視したこと

　　当たり前ですが、空室のリスクを最小限にすることを大事にしてます。

　　入居者さんがいることがもっとも精神安定するから。

３．空室リスクを最小限にするには

　　需要がある立地を選択する。

　　投資対象はワンルーム（ワンルーム選んだ理由は割愛）なので、

　　　・未婚の会社員（年収300万円前後想定）

　　　・地方出身の学生

　　両方の需要が込まれる立地。

　　○補足

　　　年収別のボリュームゾーンは300万円ぐらいと想定。

　　　家賃が年収の3割がMAXとなりますので、6～7万円で設定できることがポイント。また、都内の学生も6万円前後なので、この辺で設定すると両方をターゲットにできる。

www.arigatou365.com

doda.jp

４．最寄り駅の考え方

最寄り駅は10分をMAXとします。

これは、スーモ、ホームズなど検索サイトで10分以内とするのが大半のような記事があったため。たしか、7分ぐらいでみんな検索している感じ。

あと、「乗り換え可能駅」または「2駅利用可能」もマスト条件としてます。

乗り換え可能とすることで、空室リスクが大きく提言できると想定。

（ウィキペディアで最寄り駅の乗降客数が○万人以上であることを条件にしてます。）

大学首都へ移転

賃貸需要で大学中心とした学生需要は貴重です。

（リスクは高いので大学1本足打法はNG）

30年ぐらい前に田舎に作った（移転した）大学が続々23区に帰ってきてます。

利便性が悪い大学は、受験候補に入りませんからね。

青学は15年ぐらい前に厚木（最寄り駅からバスで20分ぐらい）から相模原（淵野辺駅から徒歩10分以内）に移転。さらに、最近文系学部を都心に移転してますね。

中央・法政も移転検討の模様です。

東京理科大も移転してます。ほかにもたくさんの大学が移転済み・計画中の模様です。

留学生も増やしていく国策がありそうなので、さらなる需要が見込めそうです。